房地产企业融资工具比较( 27页)

 房地产企业融资工具介绍及比较

目录

融资成本也是决定企业资产负债表扩展时机的关键因素 .......... 1

融资成本是公司提升持有资产规模的关键因素 ............. 2

多元化的融资渠道是地产公司壮大的必由之路 ............. 3

长效机制初露端倪，地产行业融资逐渐走向正常化 ...... 3

地产公司相关融资渠道——开发贷款 ...... 4

地产公司相关融资渠道——IPO .............. 5

地产公司相关融资渠道——增发股票融资 ......... 5

地产公司相关融资渠道——配股 ............. 8

地产公司相关融资渠道——可换债 ......... 8

地产公司相关融资渠道——并购、重组和配套融资 ...... 9

地产公司相关融资渠道——公司债 ........ 11

地产公司相关融资渠道——海外融资 ................ 11

地产公司相关融资渠道——信托融资 ............... 15

地产公司相关融资渠道——资产证券化 ........... 16

地产公司相关融资渠道——优先股 ....... 18

地产公司相关融资渠道——REITS ....... 20

插图目录

图1：房地产行业商业模式演进及收益率变化 .............. 2

图2：长效机制政策组合预测 ...... 4

图3：开发贷余额和同比增长 ...... 4

图4：开发企业来自国内贷款资金来源增速 ...... 4

图5：追求开发红利的企业，毛利率或更加稳定 ........ 10

图6：龙头公司的少数股东权益占比持续提高 ............ 10

图7：投向房地产信托余额和占比 ........ 15

图8：季度新增投向房地产信托项目金额 ........ 15

图9：房地产企业利用夹层基金示意图 ............ 15

图10：2012 年底美国债券市场存量 ............... 16

图11：2012 年美国资产证券化发行量 ............ 16

图12：华侨城欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划架构 ...... 17

图13：美国优先股占比依然较低.......... 19

图14：金融危机时美国政府购买优先股稳定市场 ...... 19

图15：REITs 运营模式 ............. 20

图16：2001 年-2010 年美国REITS 市场总市值和个数 ....... 21

图17：1999 年-2008 年一些REITS 项目的10 年中值分红回报率 ............. 23

图18：2006 年-2010 年美国REITS 1 年、3 年、5 年复合回报率 ............. 23

图19：北上广深优质写字楼空置率变化 .......... 24

图20：天津、沈阳、大连和南京优质写字楼空置率.............. 24

图21：杭州、宁波、青岛和武汉优质写字楼空置率.............. 24

图22：重庆和成都优质写字楼空置率 ............. 24

表格目录

表1：典型房地产项目开发资金平衡状况及融资需求 .............. 1

表2：不考虑现金流折现情况下，不同融资成本导致净利润率的差异 ........... 1

表3：行业反周期拿地案例一览.............. 2

表4：不断出现的多样化融资渠道 .......... 3

表5：2007 年以来，地产行业IPO 融资 ........... 5

表6：2012 年CRIC 排名前20 的地产公司的上市情况 .......... 5

表7：2007 年至今，房地产公司增发股票融资 ............ 6

表8：2013 年以来，上市地产企业再融资公告举例 ................ 7

表9：经营重心不同造成融资优选方案的差异 .............. 7

表10：2009 年以来，可转债的发行 ...... 8

表11：2007 年以来，发行股票收购资产的地产公司 .............. 9

表12：当前市场上地产公司的公司债 .............. 11

表13：地产公司相关融资渠道——海外融资（2013 年） ................ 12

表14：资产证券化与传统债权融资比较 .......... 17

表15：资产证券化与非传统债权融资比较 ...... 17

表16：海印股份专项计划主要交易要素设计 ............. 18

表17：优先股种类及特征 ......... 19

表18：REITs 相对于房地产直接投资的优势 .............. 20

表19：美国主要REITs 公司情况简介 ............. 21

表20：美国REITS 的税收制度............ 22

表21：美国REITS 的法规制度............ 22

表22：美国REIT 股票回报率和分红回报率 .............. 23

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