社区养护市场分析( 16 页)

目录

住宅小区养护落后于小区建设 ........... 1

小区养护资金的三大来源 .......... 2

住宅专项维修资金 ..... 2

财政资金支持 .... 2

物业公司和开发企业承担成本 ........... 3

养护问题日益成为居住相关的最大痛点 .... 4

住宅专项维修资金：提取率低，审批繁琐，补缴困难 ....... 4

地方财政：公平和持续性问题 ........... 5

物管公司资金不足，开发企业权责模糊 .... 6

现有养护资金筹集机制或导致小区进一步分化 ......... 7

物业费的二元实质 ..... 7

服务预算的不平衡性——物业管理行业“喜新厌旧”的现状根源 ..... 8

物管独立化，有助于市场化定价机制的形成 ........... 10

增值服务，小区养护的另类抓手 ..... 10

优化结构，等待改革 ....... 11

品牌分层和加速退出亏损项目 ......... 11

存量时代的制度破局，物管行业或在风口 ....... 11

风险提示 ......... 13

插图目录

图1：北京平乐园小区 建成时间：1994 年 ..... 1

图2：纽约一处独户住宅 建成时间：1993 年 ......... 1

图3：社区老化且缺乏维护形成的主要问题 ..... 1

图4：淄博新博园小区改造前情况 ........... 3

图5：淄博新博园小区改造后情况 ........... 3

图6：重庆龙湖水晶郦城 建成时间：2005 年 物业费标准：1.4 元/月·平 ..... 4

图7：深圳万科桂苑小区 建成时间：1997 年 物业费标准：1.5 元/月·平 ....... 4

图8：住房养护市场市场化程度有望在2019 年后加速 .... 4

图9：住房供应市场化率在2010 年达到顶点 .......... 4

图10：全竣工房屋单位造价与建筑安装工程价格指数走势 ..... 5

图11：北京老旧小区加装电梯（通州中仓小区，2018 年10 月） .......... 6

图12：北京老旧小区抗震节能改造 ......... 6

图13：住宅小区维护的三个层面 ..... 8

图14：衰败的某别墅小区 ........ 9

图15：衰败的某低密度小区 .... 9

图16：社区公共空间经营的收入分配模式 .... 10

图17：高品质小区的正向循环 ...... 11

图18：低品质小区的负向循环 ...... 11

图19：国务院常务会议部署的老旧小区改造方案.......... 12

表格目录

表1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式...... 2

表2：一些典型城市的老旧小区统一改造情况 ......... 3

表3：北京市2018-2020 年老旧小区整治计划 ........ 3

表4：各个地方住宅专项维修资金提取情况 ..... 5

表5：不同城市不同类型物业费（元/平米/月）档位占比：按户数 .......... 6

表6：房地产企业的保修责任........... 7

表7：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法中规定的两类费用 ...... 7

表8：佛山保障性住房、普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准 ..... 8

表9：一个典型小区设施清单及保养频率 ........ 9

表10：各企业在管面积及新盘占比评估 ........ 10

表11：重点公司盈利及估值表 ....... 12

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