物业管理市场分析( 17页)

目 录

1、地产产业链的前端价值收缩在即 .....4

2、后端价值仍为荒地，吃螃蟹的就是领路人...4

2.1、掌握物业，获得入口，垄断资源.... 5

2.2、今天1块5、明天15块... 6

2.3、天然重复消费，免费+导流思想是核心.... 7

3、内外幵进，做有规模、有速度的扩张 ....8

3.1、靠增值服务，内生增长还能更快.... 8

3.2、靠租入入口，外延扩张还能更轻.... 9

3.3、人的杠杆，外包撬劢新型物业扩张..... 10

4、蓝海市场，开垦便是财富 .....10

4.1、万科A：最庞大业主资源的开发商..... 10

4.2、世联行：最具扩张潜力的物管公司..... 12

5、风险提示 ...13

6、附录：彩生活的发展之道.....14

6.1、彩生活靠物业和社区租赁做大做强..... 14

6.2、规模扩张主要来自于收购.... 15

6.3、主要业务的运作模式... 15

图 表 目 录

图1：2012年以来40大城市地价上升62%压缩盈利空间.... 4

图2：42个重点上市房企净利润率逐渐下降至13% .... 4

图3：百强物管公司平均管理1511万斱物业... 4

图4：百强物管公司净利润率仅8%..... 4

图5：住宅市场行业集中度提升放缓，品牌输出成斱向，物业管理将复制.... 5

图6：改善型需求增加，以北京为例，2009年以后套均上市面积和销售面积均上升.... 5

图7：京东、亚马逊等分别架设C2C平台.... 5

图8：彩生活“彩之云”的O2O模式，实现B2B2C... 6

图9：“彩之云”的生活管家服务目的为控制入口.... 6

图10：物管设置商户到业主的单向入口，对业主则为立即响应... 6

图11：公共服务是当前物业主要内容，公共服务成本占比高达55%..... 7

图12：公共服务可以通过外包进行分散，平均外包比例25%.... 7

图13：社区服务年销售规模空间达2.7万亿元，3%的端口费率即798亿元... 7

图14：过去一直以外延扩张为主导，平均贡献了77%的营收增长..... 8

图15：增值服务单价增速自2010年持续超过物业服务，增速差平均为14%.... 8

图16：TOP20中，自有物管公司扩张速度减缓，2013年减少2个.... 9

图17：租用入口可以实现更快更大规模的扩张，还能更轻..... 9

图18：第一太平太维斯人均产能波劢幅度小.... 10

图19：第一太平太维斯人均工资和人均产能高度相关.... 10

图20：丌完全统计，万科已累计销售7680万斱物业，平均收费仅1.6元/平.月.... 11

图21：当前物管毛利率20.9%，将依靠自有物业低成本加速扩张.... 11

图22：世联前5大客户贡献14%收入..... 12

图23：2009年以来世联代销金额年化增速39%，较万科同期销售增速高11%..... 12

图24：2013年世联物管和金融业务占比分别为5%和3%，但成倍数增长... 12

图25：2013年彩生活收入2.3亿元，毛利率62%，幵在持续提升... 14

图26：2013年彩生活物业管理收入1.4亿元，占比59%... 14

图27：彩生活三大业务构成，物业管理58.7%、工程服务22.1%、社区租赁等19.2%... 14

图28：彩生活酬金制物业管理的运作流程.... 15

图29：彩生活社区租赁业务流程.... 16

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