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购物中心化转型分析(22 页)

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购物中心化转型分析(22 页)

目录

1. 购物中心将成线下主力渠道........... 5

2. 开发驱动力导致购物中心总体供给过剩.......... 8

2.1. 发展过程....... 8
2.2. 政策调控导致资金大量涌入........ 9
2.3. 总体供给过剩 经营风险攀升.......... 10

3. 运营模式使得购物中心有效供给不足...... 13

3.1. 国内商业地产商商业运营能力偏低....... 14
3.2. 融资渠道有限、“以售养租”模式盛行....... 15

4. 机遇：传统零售公司购物中心化显现发展空间......... 17

4.1. 优势：具有运营经验及多渠道资金来源........... 17
4.2. 变化：购物中心化转型步伐更为坚定和快速.......... 18

5. 投资建议........ 19

5.1. 王府井：购物中心化转型具备最好的条件和最充分的准备...... 19
5.2. 鄂武商A：“摩尔城”奠定地位 渠道下沉扩大份额........... 20
5.3. 友阿股份：购物中心渠道下沉 奥特莱斯省外扩张....... 20
5.4. 步步高：全面发力中小城市购物中心......... 21
5.5. 欧亚集团：区域城市综合体布局已具雏形........ 21
6. 风险提示........ 22

图表目录

图1：全国50 家重点大型零售企业销售同比增速（%） ....... 4
图2：安信零售各子板块指数走势 ...... 4
图3：零售各子板块PE（TTM）估值走势......... 4
图4：重点零售公司收入增长情况 ...... 5
图5：重点零售公司扣非后净利增长情况 ........... 5
图6：美国1930-70 年代人均GDP 水平（单位：美元）........ 5
图7：中国2000 年以来人均GDP 水平（单位：美元） ......... 5
图8：社会消费品零售总额单月同比增速（%） .......... 6
图9：网络购物增速及占社零总额比重 ......... 6
图10：2012 年中国网购用户选择网购首要原因分析 ......... 6
图11：2012 年中国网购市场各品类市场份额 .......... 6
图12：2012 年百盛集团各品类销售占比 ....... 6
图13：传统零售门店和购物中心对比...... 7
图14：不同开业阶段各业态占比变化趋势（按店铺数量） ........ 7
图15：购物中心休闲娱乐业态占比（按店铺数量） ......... 7
图16：各国购物中心销售额占零售总额比重对比 ........ 8
图17：日本各业态占零售总额比重变化趋势 .......... 8
图18：上海梅龙镇广场、厦门SM 广场、重庆北城天街 ....... 8
图19：我国购物中心数量发展趋势（单位：家） ........ 9
图20：70 个大中城市新建住宅价格指数当月同比（%） .......... 10
图21：商业地产投资增速 ....... 10
图22：商业营业用房新开工面积及累计增速 ........ 11
图23：商业营业用房竣工面积及累计增速 ....... 11
图24：主要一、二线城市购物中心面积2012 至2015 年增长率........... 11
图25：一线城市优质零售物业首层租金呈上升趋势 ....... 11
图26：部分二线城市优质零售物业首层租金相对平稳 ......... 11
图27：部分二线城市优质零售物业首层租金呈下滑趋势........... 12
图28：2013 年二季度部分一二线城市优质零售物业空臵率 ...... 12
图29：2012 年主要一、二线城市购物中心供求分析 ....... 13
图30：2015 年主要一、二线城市购物中心供求分析 ....... 13
图31：上海港汇恒隆广场租金收入增长 ........... 13
图32：万达集团2012 年收入构成 ........... 15
图33：西蒙地产2012 年收入构成 ........... 15
图34：全国性百货平均单店收入对比（2012 年） ........... 15
图35：全国性百货平均毛利率对比（2012 年） ......... 15
图36：万达地产盈利模式图解 ........... 16
图37：凯德中国项目开发资金来源 ........ 17
表1：部分品类在实体和网购主要集中的价格区间 ........... 6
表2：2010 年以来中国房地产调控政策一览 ...... 9
表3：住宅地产商发展购物中心概况...... 10
表4：商业地产商发展购物中心概况...... 14
表5：部分城市优质购物中心概要 .......... 14
表6：万达集团商业地产发展历程 .......... 16
表7：上市零售公司中货币资金排名TOP20 .......... 18
表8：传统零售公司购物中心化进程...... 19
表9：王府井购物中心项目及大股东收购奥特莱斯项目简介 .......... 19
表10：鄂武商A 百货门店及储备门店概况 ...... 20
表11：友阿股份储备项目概况 ........... 21
表12：步步高广场及生活广场概况 ........ 21
表13：欧亚集团旗下百货门店及储备项目概况 .......... 22
表14：在购物中心升级背景下重点推荐公司盈利预测 ......... 22
[报告关键词]：   购物中心  

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